商品房買賣中的懲罰性賠償
根據(jù)最高人民法院的司法解釋，在商品房銷售中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的五種欺詐行為將導(dǎo)致“一倍上限的賠償責(zé)任”，這實(shí)際上是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中對經(jīng)營者欺詐行為實(shí)行“雙倍返還”原則的變相適用。
這五種欺詐行為包括：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人或又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。對此，法律都規(guī)定了基本相同的法律責(zé)任，就是解除或撤銷合同，同時(shí)返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
這里根據(jù)對立法意圖理解需要提示的是：
1當(dāng)事人主張合同無效、合同可撤銷、合同解除的，其行使相應(yīng)訴訟權(quán)利的時(shí)效是不同的，主張無效的訴訟時(shí)效2年，主張撤銷是1年，主張解除則應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定分三種情況處理。
2對于“一倍上限的賠償”不能錯(cuò)誤地理解為“雙倍返還”，雖然在特定條件下可能會(huì)有“雙倍返還”的效果。這里的“賠償”在實(shí)際操作中會(huì)有兩種范圍的計(jì)算：一種是“利息”加“實(shí)際損失”（此兩部分為“填平性賠償”）加“懲罰性賠償金”，其總計(jì)不超過已付房款本金；另一種是“懲罰性賠償金”部分不超過已付房款本金。如果按照后者計(jì)算，“填平性賠償”加“懲罰性賠償金”則要超過一倍上限了。
3“一倍上限的賠償”是一種“賠償責(zé)任限制制度”：其一是限制了賠償?shù)姆ǘㄊ掠?，即限于上述五種欺詐引起的賠償；其二是僅限制了懲罰性賠償?shù)呢?zé)任上限，也就是說對于實(shí)際損失不設(shè)上限，不論多少都要不打折扣地保護(hù)，即使這種實(shí)際損失超過了已付房款的2倍、3倍；但實(shí)際損失以外的部分也可以主張，這一方面則要設(shè)定上限，也就是這里的一倍上限。其三是限制了賠償前提條件，即對于填平性賠償必須是有證據(jù)能夠證明的實(shí)際發(fā)生的損失；對于懲罰性賠償，則就是真的變成“雙倍返還”了，剔除已付房款本金，也就是一倍賠償了。
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國合同法[19990315]
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
（相關(guān)資料: 部門規(guī)章1篇 司法解釋1篇 案例2篇 裁判文書136篇 相關(guān)論文19篇 實(shí)務(wù)指南）
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]
第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 相關(guān)論文3篇 實(shí)務(wù)指南）
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
?。ㄒ唬┕室怆[瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
?。ㄈ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 相關(guān)論文3篇 實(shí)務(wù)指南）