逾期交房的處理
預(yù)售方逾期交房構(gòu)成對預(yù)售合同的違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者就賠償損失等違約責(zé)任。如果預(yù)售合同中約定了違約金的標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)當(dāng)按照合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)來確定。合同中沒有約定逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布，或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金底于造成損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約數(shù)額。
逾期交房的，開發(fā)商是否可以據(jù)此解除合同？這一問題得看當(dāng)事人的約定和法律的規(guī)定。
1如果預(yù)售合同中明確約定了，預(yù)售方在逾期交房時可以解除合同，則當(dāng)條件發(fā)生時理應(yīng)按約定實行；
2根據(jù)相關(guān)的司法解釋，對于逾期交房的，催告后應(yīng)給予三個月的合理期限，期限屆滿時仍不能按時交付的，購房人請求解除合同方能得到法院支持；這里應(yīng)該注意的是，當(dāng)遲延交房發(fā)生后，購房人在一年以內(nèi)都沒有催告開發(fā)商的，可以視為其放棄解除權(quán)的行使。購房人在行使合同解除權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商。開發(fā)商自購房人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按購房人累計已付款的3%向其支付違約金。開發(fā)商有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)合同的效力。
3對于逾期交房的，購房人要求繼續(xù)履行合同的，合同應(yīng)繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。
4逾期不超過90日（該日期雙方約定），自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，開發(fā)商按日向購房人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同仍可繼續(xù)履行。
應(yīng)該值得注意的是，開發(fā)商交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù)，如90日之后，購房者是可以退房的，此時的前提條件是購房者沒有接收此房屋；如果已經(jīng)實際入住接收了房屋，那么只能接受開發(fā)商支付違約金的補(bǔ)償方式了。
此外，如果開發(fā)商將沒有達(dá)到合同約定的交付使用條件的房屋進(jìn)行交付時，而購房人又接收了房屋；當(dāng)房屋實際達(dá)到交付條件時，購房人不能以此為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。因為無論是開發(fā)商在交房時沒有出示證明文件，還是購房人明知房屋沒有達(dá)到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當(dāng)事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定；原來關(guān)于交房的約定已經(jīng)失效，購房人不能以此來追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國合同法[19990315]
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率共荒軐崿F(xiàn)合同目的；
?。ǘ┰诼男衅谙迣脻M之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
?。ㄈ┊?dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他情形。
（相關(guān)資料: 司法解釋4篇 地方法規(guī)2篇 案例3篇 裁判文書188篇 條文釋義 相關(guān)論文36篇 實務(wù)指南）
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
（相關(guān)資料: 部門規(guī)章1篇 司法解釋1篇 案例2篇 裁判文書136篇 相關(guān)論文19篇 實務(wù)指南）
第一百四十三條 因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。
（相關(guān)資料: 裁判文書2篇 條文釋義 相關(guān)論文2篇 實務(wù)指南）
商品房銷售管理辦法[20010404]
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 實務(wù)指南）
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
（相關(guān)資料: 地方法規(guī)2篇 裁判文書1篇 實務(wù)指南）
第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
（相關(guān)資料: 實務(wù)指南）
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 實務(wù)指南）