商品房實際面積誤差處理
產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是商品房計價的最終依據(jù)。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準，因而產(chǎn)生了面積誤差的糾紛問題。按套（單元）計價時，是以整個商品房為計價單位，不涉及到單位建筑面積或套內(nèi)建筑面積計價問題，因而就無從談起面積差異處理問題。法律、法規(guī)就按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積計價產(chǎn)生面積差異作出了相關(guān)的規(guī)定。
按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式；若沒有約定或約定不明確的，可以按以下原則處理：
1面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，購房者請求解除合同的，法院不予支持；
2面積誤差比絕對值超出3%，購房人可以請求解除合同、返還已經(jīng)支付的房屋價款及其同期的銀行利息；
3面積誤差比絕對值超出3%，購房人可以同意繼續(xù)履行合同；此時，又要分為兩種情況處理：一是當(dāng)房屋實際面積大于合同約定面積時候，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房屋價款由購房人按照約定的價格補足，而面積誤差比超出3%部分的價款由開發(fā)商承擔(dān)，相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)歸購房人；二是當(dāng)房屋實際面積小于合同約定面積時候，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的價款及其利息由開發(fā)商退還給購房人，面積誤差比超過3%部分的價款由開發(fā)商雙倍返還給購房人。
可見，法律的意圖在于給開發(fā)商的不誠信予以懲罰。特別是當(dāng)房屋實際面積小于合同約定面積時候，面積誤差比超過3%部分的價款由開發(fā)商雙倍返還給購房人。
實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)對商品房面積差異的處理往往以附件、補充協(xié)議、雙方約定的名義出現(xiàn)，如：不論誤差多少，只按多退少補、據(jù)實結(jié)算。這實際則是不執(zhí)行房屋實際面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人的規(guī)定；特別是將消費者在面積誤差比絕對值超出3%時所應(yīng)享有的退房權(quán)利一筆勾銷。
此條款違反了民法的基本原則，同時也侵犯了消費者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。所以，房屋面積出現(xiàn)誤差時，選擇退房、要求賠償、據(jù)實結(jié)算等是消費者的主要權(quán)利，購房者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對這種權(quán)利的約定。
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國民法通則[19860412]
第四條 民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。
（相關(guān)資料: 司法解釋3篇 案例22篇 裁判文書329篇 相關(guān)論文45篇 實務(wù)指南）
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例[19980720]
第二十八條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 實務(wù)指南）
中華人民共和國合同法[19990315]
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
（相關(guān)資料: 部門規(guī)章1篇 司法解釋1篇 案例10篇 裁判文書346篇 條文釋義 相關(guān)論文27篇 實務(wù)指南）
商品房銷售管理辦法[20010404]
第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出３％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起３０日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出３％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝─────────────×１００％
合同約定面積
因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。
（相關(guān)資料: 地方法規(guī)2篇 實務(wù)指南）
第二十一條 按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
（相關(guān)資料: 實務(wù)指南）
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
（相關(guān)資料: 案例1篇 裁判文書1篇 實務(wù)指南）