合同定金的認(rèn)定及其處理
定金，是一個法律專業(yè)術(shù)語，具體是指當(dāng)事人一方為保證合同的訂立、履行或保留解除合同的權(quán)利，依約定而向另一方支付的金錢或其他有價物。為了保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)和債務(wù)的履行，當(dāng)事人可約定定金條款或定金合同。
一個合法的定金條款或定金合同必須具備以下幾個條件：
1雙方關(guān)于定金的約定必須訂立合同且采取書面形式。此合同可以是單獨(dú)的完整的合同（定金合同），也可以作為商品房買賣合同的一個條款（定金條款）而存在。當(dāng)商品房買賣合同為口頭合同時，定金合同也可以用定金收受方即開發(fā)商出具的定金收據(jù)代替。
2定金的約定必須是在主合同(即商品房買賣合同)有效成立后才具備法律效力。如果，商品房買賣合同因某種原因無效、被撤消或者其他原因而消滅，定金的收取均構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)予返還。
3定金的給付額由雙方當(dāng)事人約定，但總數(shù)不得超過商品房買賣合同中房屋價款總額的20%。其超過的部分不具有定金的性質(zhì)，不適用“無權(quán)要求返還”或“雙倍返還”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際數(shù)額退還給購房人或者作為預(yù)付款使用。
4定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。
所謂的“定金罰則”，是為了加強(qiáng)合同雙方當(dāng)事人履行合同的心理壓力而制定的法律規(guī)則。給付定金一方，即購房人，如不按合同的預(yù)約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同的條件（如按時支付房屋價款），或者要求解除有效成立的合同，無權(quán)從開發(fā)商處收回定金；收受定金的一方，即開發(fā)商，如不按合同預(yù)約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同，或者要求解除有效成立的合同，則必須向購房人雙倍返還定金。
實(shí)踐中，定金罰則在認(rèn)購條款或認(rèn)購合同中的適用條件應(yīng)是：如果因?yàn)楹贤环綗o故不履行在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)，到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，應(yīng)對該方適用定金罰則。
如果商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)椴豢煽沽?，或無法預(yù)見的客觀情勢的變化，或雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則可認(rèn)定非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。所以，適用這一規(guī)則的另一前提就是雙方當(dāng)事人一方存在過錯。在實(shí)踐中，如果買賣雙方經(jīng)協(xié)商同意采用定金罰則，那么對于定金的交付和金額，可以寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國民法通則[19860412]
第八十九條 依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定 ， 可以采用下列方式擔(dān)保債務(wù)的履行：
(一)保證人向債權(quán)人保證債務(wù)人履行債務(wù)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，按照約定由保證人履行或者承擔(dān)連帶責(zé)任；保證人履行債務(wù)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。
(二)債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還。
(三)當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
(四)按照合同約定一方占有對方的財產(chǎn)，對方不按照合同給付應(yīng)付款項超過約定期限的，占有人有權(quán)留置該財產(chǎn)，依照法律的規(guī)定以留置財產(chǎn)折價或者以變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先得到償還。
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第九十二條 沒有合法根據(jù)， 取得不當(dāng)利益， 造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。
（相關(guān)資料: 案例6篇 裁判文書64篇 相關(guān)論文12篇 實(shí)務(wù)指南）
中華人民共和國擔(dān)保法[19950630]
第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
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第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。
（相關(guān)資料: 案例1篇 裁判文書5篇 相關(guān)論文1篇 實(shí)務(wù)指南）
第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
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最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋[20001208]
第一百一十五條 當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
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第一百一十六條 當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
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第一百一十七條 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。
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第一百一十八條 當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。
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商品房銷售管理辦法[20010404]
第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
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最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]
第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
（相關(guān)資料: 相關(guān)論文1篇 實(shí)務(wù)指南）