返本銷(xiāo)售及售后包租的禁止
返本銷(xiāo)售及售后包租對(duì)消費(fèi)者許以潛在的利益，以吸引購(gòu)房者。這實(shí)為一些實(shí)力欠佳的開(kāi)發(fā)商通過(guò)“借雞生蛋”的方法炒作房地產(chǎn)，容易造成半拉子工程、非法集資等惡性事件。因此，法律明確予以禁止。
返本銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向購(gòu)房人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其房屋所有權(quán)交換買(mǎi)受人一定數(shù)量貨幣，即房屋價(jià)款在一定年限內(nèi)（返本期限）的使用權(quán)。
售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或代為出租購(gòu)房人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。它包含了兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，一個(gè)是租賃合同關(guān)系。
這兩種銷(xiāo)售方式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，其目的是可以迅速回籠建設(shè)資金；對(duì)消費(fèi)者而言，返本銷(xiāo)售的有利之處是可以獲得比銀行利潤(rùn)更高的回報(bào)，售后包租則可以保證自己在一定時(shí)期內(nèi)的租金收益。但從實(shí)際情況來(lái)看，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定的返本年限和包租期限與回報(bào)率都是不合理的，而且銷(xiāo)售價(jià)格都偏高；返本、包租都僅僅是促銷(xiāo)手段，具有一定的欺騙性。在市場(chǎng)法制環(huán)境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象，特別是對(duì)未竣工的商品房尤為嚴(yán)重。而且到目前，還沒(méi)有強(qiáng)有力的監(jiān)督手段來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)返本和保證租金收益。
值得注意的是，返本銷(xiāo)售被全面禁止，售后包租僅僅是禁止售后包租未竣工的商品房。至于已經(jīng)竣工的商品房，考慮到售后包租畢竟屬于一種市場(chǎng)行為，而且在商品房已竣工的前提下，購(gòu)房人可以保證得到房屋的所有權(quán)，因此法律沒(méi)有作禁止性規(guī)定。
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國(guó)民法通則[19860412]
第五十八條 下列民事行為無(wú)效：
(一)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；
(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；
(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；
(四)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；
(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的；
(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；
(七)以合法形式掩蓋非法目的的。
無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。
（相關(guān)資料: 部門(mén)規(guī)章1篇 司法解釋6篇 地方法規(guī)1篇 案例11篇 裁判文書(shū)271篇 相關(guān)論文59篇 實(shí)務(wù)指南）
中華人民共和國(guó)合同法[19990315]
第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
?。ǘ阂獯?，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
?。ㄋ模p害社會(huì)公共利益；
?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
（相關(guān)資料: 司法解釋2篇 地方法規(guī)4篇 案例5篇 裁判文書(shū)142篇 條文釋義 相關(guān)論文65篇 實(shí)務(wù)指南）
商品房銷(xiāo)售管理辦法[20010404]
第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）
第四十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以１萬(wàn)元以上３萬(wàn)元以下罰款。
?。ㄒ唬┪窗凑找?guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；
?。ǘ┪窗凑找?guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案的；
?。ㄈ┓当句N(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售商品房的；
?。ㄋ模┎扇∈酆蟀饣蛘咦兿嗍酆蟀夥绞戒N(xiāo)售未竣工商品房的；
?。ㄎ澹┓指畈鹆沅N(xiāo)售商品住宅的；
（六）不符合商品房銷(xiāo)售條件，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；
?。ㄆ撸┪窗凑找?guī)定向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；
（八）委托沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售商品房的。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）
第四十五條 本辦法所稱(chēng)返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。
本辦法所稱(chēng)售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。
本辦法所稱(chēng)分割拆零銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買(mǎi)受人的方式銷(xiāo)售商品住宅的行為。
本辦法所稱(chēng)產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)登記的房屋面積。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）