商品房預售的條件
商品房預售中具有較大的風險和投機性，政府主管部門必須加強管理，保障商品房預購人的合法利益，防止開發(fā)商挪用商品房預售資金等情況發(fā)生，從而避免“爛尾樓”的出現(xiàn)。因此，進行商品房預售的開發(fā)企業(yè)必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定：
1已經(jīng)交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，這是從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。
2在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持相關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，經(jīng)核實后獲得建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
3按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。這樣的規(guī)定主要在于防止“炒賣地皮”，抑制房地產(chǎn)投機行為的消極作用，也便于主管部門的監(jiān)督管理。
4房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足上述條件后，可向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
房地產(chǎn)開發(fā)商只有全部符合以上條件，才能向預購人即消費者預售商品房。違反者，由縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門依法處理，責令停止預售活動，沒收違法所得，并可處以罰款。
人民法院在審理預售商品房糾紛案件中，對不符合商品房預售條件的開發(fā)商，在房產(chǎn)管理部門行政處罰的基礎上，應當宣布商品房預售合同無效。由于合同無效的過錯方是開發(fā)商，因此，開發(fā)商除返還購房款外，還應償付同期的銀行利息損失，并支付違約金。
【相關依據(jù)】
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法[19940705]
第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；
?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證；
?。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
（相關資料: 部門規(guī)章3篇 地方法規(guī)13篇 裁判文書10篇 相關論文6篇 實務指南）
第六十七條 違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
（相關資料: 實務指南）
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例[19980720]
第五條 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政
法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
?。ㄒ唬┯校保埃叭f元以上的注冊資本；
?。ǘ┯校疵陨铣钟匈Y格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
（相關資料: 地方法規(guī)1篇 裁判文書1篇 實務指南）
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起３０日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
?。ㄒ唬I業(yè)執(zhí)照復印件；
?。ǘ┢髽I(yè)章程；
?。ㄈ炠Y證明；
?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；
?。ㄎ澹I(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
（相關資料: 部門規(guī)章1篇 地方法規(guī)1篇 實務指南）
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
（相關資料: 部門規(guī)章1篇 地方法規(guī)5篇 相關論文1篇 實務指南）
商品房銷售管理辦法[20010404]
第六條 商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。
（相關資料: 實務指南）
城市商品房預售管理辦法(2004修正)[20040720]
第二條 本辦法所稱商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
（相關資料: 實務指南）
第三條 本辦法適用于城市商品房預售的管理。
（相關資料: 實務指南）
第五條 商品房預售應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
?。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
（相關資料: 地方法規(guī)1篇 實務指南）