房屋出賣人的交付義務(wù)
房屋出賣人在簽訂了房屋買賣合同以后，依據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定，負(fù)有向買受人交付房屋占有的義務(wù)。對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)于買受人來(lái)講，不論其購(gòu)買房屋是用于自住或用于出租，取得房屋的占有是至關(guān)重要的。這種占有的交付不限于現(xiàn)實(shí)交付，簡(jiǎn)易交付、占有改定、指示交付均無(wú)不可。
實(shí)踐過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
1房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
2交付的期限、地點(diǎn)。房屋交付的期限、地點(diǎn)和方式均依合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋按期交付買受人，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果當(dāng)事人就以上問題沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充，如果不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，則按照合同有關(guān)條款或依交易習(xí)慣確定。
3孳息的歸屬。如果房屋在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中處于出租狀態(tài)、由于“買賣不破租賃”，則存在房屋所生孳息即租金的歸屬問題。一般來(lái)講，當(dāng)事人應(yīng)在合同中對(duì)此予以約定。如果未約定，則在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，在交付之后產(chǎn)生的孳息，歸房屋買受人所有。
4出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國(guó)合同法[19990315]
第六十一條 合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
（相關(guān)資料: 司法解釋1篇 裁判文書63篇 條文釋義 相關(guān)論文16篇 實(shí)務(wù)指南）
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
?。ㄈ┊?dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
?。ㄋ模┊?dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他情形。
（相關(guān)資料: 司法解釋4篇 地方法規(guī)2篇 案例3篇 裁判文書188篇 條文釋義 相關(guān)論文36篇 實(shí)務(wù)指南）
第一百六十三條 標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 條文釋義 實(shí)務(wù)指南）
商品房銷售管理辦法[20010404]
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 實(shí)務(wù)指南）
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]
第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
（相關(guān)資料: 裁判文書2篇 實(shí)務(wù)指南）
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
（相關(guān)資料: 地方法規(guī)2篇 裁判文書1篇 實(shí)務(wù)指南）