上訴人（原審原告）鐘某。
委托代理人秦蓉清，四川典章律師事務所律師。
委托代理人馮某。
上訴人（原審原告）劉某。
委托代理人秦蓉清，四川典章律師事務所律師。
委托代理人馮某。
被上訴人（原審被告）成都市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：四川省成都市青白江區(qū)。
法定代表人肖某，總經(jīng)理。
委托代理人岳明，四川原則律師事務所律師。
委托代理人郭某。
上訴人鐘某、劉某因與被上訴人成都市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲公司）商品房預售合同糾紛一案，不服成都市青白江區(qū)人民法院（2011）青白民初字第1034號民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年3月20日立案受理后，依法組成合議庭于2012年4月10日在成都市青白江區(qū)人民法院第三審判法庭對本案公開開庭進行了審理，上訴人鐘某、劉某的委托代理人秦蓉清、馮菊華，被上訴人某公司委托代理人岳某、郭某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，某公司與成都某投資有限公司（以下簡稱乙公司）于2009年3月合作開發(fā)了某樓盤，該樓盤由重慶某建設(shè)（集團）有限公司（以下簡稱丙公司）承建。2010年6月，甲公司與鐘某、劉某簽訂了《商品房買賣合同》，約定甲公司將其開發(fā)的位于成都市青白江區(qū)某的某商住小區(qū)的房屋出售給鐘某、劉某，該房屋建筑面積為93.35平方米，用途為住宅，在合同第十條雙方約定：甲公司應在2010年10月31日前將經(jīng)過驗收合格并符合本合同約定的商品房交付給鐘某、劉某使用?！渡唐贩抠I賣合同》第十二條約定：甲公司未按第十條約定的期限和條件將該商品房交付鐘某、劉某的，逾期在15日內(nèi)，甲公司按日計算向鐘某、劉某支付已交付房屋價款萬分之五的違約金。逾期超過15日后，鐘某、劉某有權(quán)退房…….鐘某、劉某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十條約定的最后交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，甲公司按日計算向鐘某、劉某支付全部已付款萬分之十違約金。合同簽訂后，鐘某、劉某依約支付了全部房價款269000元。由于甲公司未在合同約定的交房時間交付房屋，釀成糾紛。2010年12月10日，甲公司向鐘某、劉某作出承諾，表示將嚴格按合同第十二條逾期交房責任的約定承擔違約責任。四川某地產(chǎn)估價有限公司應甲公司的委托，于2011年5月5日出具《報告書》載明，成都市青白江區(qū)某小區(qū)住宅租金為每月每平方米7元。2011年5月11日，甲公司刊登交房公告，于2011年5月13日向鐘某、劉某交付了房屋。
原審法院另查明，某工程項目完工后，丙公司要求甲公司、乙公司支付工程款，而甲公司認為應按三方于2009年3月3日簽訂的三方協(xié)議的約定，該項目工程施工建設(shè)階段所涉及到的所有款項由乙公司負責并按期支付給丙公司，丙公司不得以任何理由向甲公司索要工程款。三方發(fā)生糾紛后，丙公司于2011年2月就工程款支付問題向成都市中級人民法院提起訴訟，后丙公司撤訴。事后，在成都市青白江區(qū)政府各部門的配合下，甲公司將房屋交付給鐘某、劉某。鐘某、劉某的一審訴訟請求是：1、判令甲公司支付自2010年11月1日至2010年11月15日逾期交房違約金2018元，判令甲公司支付自2010年11月16日至2011年4月10日逾期交房違約金39274元（其后發(fā)生的違約金計至實際交房時止）；2、本案訴訟費由茂文公司承擔。
原判認定上述事實，有鐘某、劉某身份證復印件，收據(jù)，購房合同，甲公司承諾按合同支付違約金的承諾書，法人授權(quán)委托書，房屋交付催告函，向青白江區(qū)各級領(lǐng)導的致函，某小區(qū)結(jié)算資料交接清單，竣工驗收報告，委托第三方對工程造價進行評估的協(xié)議書，確認書，建設(shè)工程造價鑒定咨詢報告書，文件送達回執(zhí)，竣工驗收報告，乙公司、丙公司、甲公司三方簽訂的協(xié)議書，乙公司出具的《情況說明》，青白江區(qū)建設(shè)局出具的《情況說明》，青白江區(qū)清欠辦出具的《情況說明》，交房公告，四川某房地產(chǎn)估價有限公司出具的《報告書》，情況說明，案件受理通知書及當事人的當庭陳述等證據(jù)予以佐證。
原審法院審理認為，鐘某、劉某與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反相關(guān)法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。雙方當事人對甲公司遲延交房達194天的事實無異議，本案爭議的焦點是應否對甲公司承擔逾期交房的違約金進行調(diào)整?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少。該法賦予了人民法院對當事人約定的違約金進行調(diào)整的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁判。當事人約定的違約金超過損失的百分之三十的，一般可以認定合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”違約金過高或者過低的衡量標準是當事人的損失，違約金的數(shù)額與違約損失的數(shù)額應當大體一致，這是商品交換等價原則在法律上的反映，是合同正義的內(nèi)容之一。合同自由不是絕對的，合同自由需要合同正義來規(guī)制，過分的合同自由將會帶來不適當?shù)慕Y(jié)果。由于鐘某、劉某不能證明甲公司逾期交房給其造成了哪些具體損失，按常理理解，出賣人逾期交房給買受人造成的應當是房屋租金的損失。甲公司提交的四川某房地產(chǎn)估價有限公司出具的《報告書》，鐘某、劉某沒有相反證據(jù)予以反駁，原審法院予以采信。按《報告書》的租金價格，鐘某、劉某每月的房屋租金損失為：93.35平方米×7元=653.45元。由于鐘某、劉某與甲公司約定的違約金明顯高于買受人的實際損失，原審法院予以調(diào)整，故甲公司認為合同約定違約金過分高于損失，要求減少違約金的請求，應予以支持。根據(jù)本案的實際情況，原審法院酌情認定甲公司應承擔的逾期交房違約金為4248元。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定判決：由甲公司向鐘某、劉某支付自2010年11月1日至2011年5月13日逾期交房違約金4248元。以上給付義務限于判決生效之日起15日內(nèi)履行完畢。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費416元，由鐘某、劉某承擔83元，甲公司承擔333元。
宣判后，原審原告鐘某、劉某不服，向本院提起上訴，其主要上訴理由：1、原判認定本案中逾期交房違約金按照租金計算錯誤。違約金應“以賠償性為主、補償性為輔”，雙方簽訂的合同是甲公司單方提供的事先擬定好并在購房者中反復使用的格式合同，約定的違約金數(shù)額合理，由于甲公司使用不合格保溫材料和拖欠承包商工程款，導致逾期交房，屬于故意違約。2010年12月10日，甲公司向全體業(yè)主出具《承諾書》，除承認其有違約行為外，還承諾將按照合同約定承擔違約責任，但其在庭審中又提出違約金約定過高，要求削減，系惡意違約。2、原判采信甲公司單方委托四川某房地產(chǎn)估價有限公司出具的《報告書》，屬于程序違法，甲公司除提交《報告書》外，還提交了按每月每平方米10元向50余戶業(yè)主進行賠償?shù)倪`約金賠償表，原判忽略該證據(jù)，堅持采信每月每平方米7元租金標準錯誤。甲公司在一審開庭前向原審法院提交了對案涉房屋地段租金進行鑒定的申請，表明甲公司也認為僅憑《報告書》無法證明租金標準，鐘某、劉某要求暫緩鑒定，原審法院予以認可并制作了筆錄，后原審法院對該鑒定申請未予審理就直接采用鐘某、劉某不予認可的《報告書》作為判決依據(jù)，屬于嚴重的程序違法。甲公司的違約行為給鐘某、劉某造成的損失遠非租金一項，違約金應當按照原合同約定的標準執(zhí)行。3、原審法院對于鐘某、劉某提供的甲公司主觀違約的證據(jù)在判決中沒有得到認定和體現(xiàn)，對甲公司的證據(jù)偏采偏信，故意降低甲公司應承擔的違約金。鐘某、劉某的訴訟請求有充分的事實和法律依據(jù)，請求撤銷原判，改判支持鐘某、劉某的全部訴訟請求，由甲公司承擔本案一審、二審的訴訟費用。
被上訴人甲公司答辯稱，1、違約金應為補償性，雙方約定的違約金明顯過高，請求法院調(diào)低。2、逾期交房不是因為保溫材料的問題，而是乙公司與施工單位因工程造價發(fā)生爭議，按協(xié)議約定工程款不應由甲公司支付，造成了施工單位不交付已完工程，導致無法交房，最后在政府相關(guān)部門的干預下才交付工程。3、雙方簽訂的商品房買賣合同不是格式合同，而是示范性文本，《承諾書》是茂文公司為了化解矛盾而出具的，有房管局、建設(shè)局出具的證明，且無論是合同還是《承諾書》都沒有剝奪甲公司要求降低違約金的權(quán)利。鐘某、劉某對茂文公司提供的《報告書》沒有相反證據(jù)予以反駁的情況下，一審法院采信報告書并無不妥。4、甲公司在與其他業(yè)主調(diào)解協(xié)商時確定的違約金是每月每平方米8元，并補償2元，這僅能表明甲公司解決問題的積極態(tài)度，不是甲公司認可租金按每月每平方米8元計算，調(diào)解協(xié)議具有相對性，與本案無關(guān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的規(guī)定，調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容不能作為對甲公司不利的證據(jù)，調(diào)解的標準不能作為本案判決的標準。5、關(guān)于《司法鑒定申請書》，一審法院對此已經(jīng)做出答復。鐘某、劉某的上訴請求不成立，請求駁回上訴，維持原判。
鐘某、劉某在二審時提交了下列證據(jù)：
1、甲公司于2011年7月12日向一審法院提交的《委托評估申請書》，擬證明原判采信甲公司單方委托的《報告書》屬程序違法；
2、成都市青白江區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局和房產(chǎn)管理局分別出具的《情況說明》，擬證明甲公司出具承諾書時業(yè)主沒有任何脅迫和圍攻行為；
3、2010年12月15日甲公司和乙公司向丙公司發(fā)出的《通知》（復印件，無原件），擬證明在2010年12月15日前根本不具備交房條件；
4、成都市2011年CPI上漲指數(shù)，擬證明業(yè)主損失非常巨大，法院將損失的舉證責任分配給業(yè)主違反法定程序。
甲公司在二審時提交了下列證據(jù)：
1、成都市中級人民法院（2011）成民終字第4757號民事判決書，擬證明逾期交房不是茂文公司主觀原因造成的，且生效裁判對同一樓盤的違約金按每月每平方米7元進行調(diào)整；
2、《“錦尚景”業(yè)主領(lǐng)取法院判決違約金登記表》及相關(guān)《補充協(xié)議》，擬證明同一樓盤的部分業(yè)主服從一審法院判決后實際領(lǐng)取了違約金。
質(zhì)證時，甲公司對鐘某、劉某提供的證據(jù)1、證據(jù)2的真實性無異議，但認為不能證明其主張。證據(jù)3沒有原件，茂文公司不予質(zhì)證。證據(jù)4與本案不具有關(guān)聯(lián)性。鐘某、劉某質(zhì)證時，認為甲公司提供的證據(jù)1不能作為證據(jù)使用，故不予質(zhì)證。證據(jù)2的真實性無法確認，與本案不具有關(guān)聯(lián)性。
本院對鐘某、劉某提供的證據(jù)1、證據(jù)2的真實性予以確認，證據(jù)3因無原件核對其真實性，加之甲公司不予承認，本院不予采信，對證據(jù)4的真實性予以確認。本院對甲公司提供的證據(jù)真實性均予以確認。
由于雙方當事人在二審提供的證據(jù)均不影響對原判事實的認定，本院二審查明的事實及采信的證據(jù)與一審相一致，本院對此予以確認。
本院認為，甲公司與鐘某、劉某簽訂的《商品房買賣合同》系當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反相關(guān)法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。二審時雙方當事人對于甲公司從2010年11月1日起至2011年5月13日期間存在逾期交房違約行為這一事實不持異議，本案二審爭議的焦點是人民法院應否對甲公司承擔的逾期交房違約金進行調(diào)整以及如何調(diào)整的問題。
其一，人民法院有權(quán)根據(jù)當事人的申請調(diào)整約定的違約金?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”該法律規(guī)定說明我國違約金立法采用“補償性為主，懲罰性為輔”的基本原則，并且賦予人民法院或者仲裁機構(gòu)在當事人請求的情況下對違約金進行調(diào)整的權(quán)力。鐘某、劉某認為違約金應以“賠償性為主，補償性為輔”，并據(jù)此主張不應調(diào)整違約金的理由不成立，本院不予支持。本案中當事人使用的《商品房買賣合同》文本雖然由茂文公司提供，但不是茂文公司事先擬定，不與對方協(xié)商的格式合同，而是由四川省建設(shè)廳和四川省工商行政管理局提供的示范合同文本，該合同文本不排斥任何一方當事人請求對約定過高的違約金進行調(diào)整的權(quán)利。茂文公司在《承諾書》中作出“嚴格按照合同約定承擔違約責任”的承諾不能推定其放棄了違約金調(diào)整的權(quán)利，其仍然可以請求人民法院對違約金進行調(diào)整。
其二，法院調(diào)整違約金應以實際損失為基礎(chǔ)綜合其他因素進行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”就本案而言，如何確定鐘某、劉某受到的實際損失是法院合理調(diào)整違約金的關(guān)鍵。根據(jù)查明的事實，鐘某、劉某無證據(jù)證明茂文公司在房屋建成后故意或者惡意不向其交付，故其主張茂文公司故意或者惡意違約的理由不成立，本院不予支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類租金標準確定。”該規(guī)定雖然適用于當事人對違約金或者損失賠償額沒有約定的情形，但從另一方面說明逾期交付房屋給買受人造成的損失確定標準主要是參照租金損失。關(guān)于違約行為給守約方造成的損失，守約方更容易收集和提供相關(guān)證據(jù)來予以證明，故應當將該舉證責任分配給守約方。本案中，鐘某、劉某未提供相應證據(jù)證明其實際損失的存在，且也未提供反證的情況下，原判以鑒定機構(gòu)所作出的案涉房屋同地段的租金標準作為參照認定損失的依據(jù)符合《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。應負舉證責任的鐘某、劉某未申請對租金損失進行鑒定，且不同意茂文公司提出的鑒定申請，原審法院據(jù)此不委托相關(guān)部門進行鑒定正確，審判程序合法。鐘某、劉某主張以物價指數(shù)來衡量逾期交房的損失既無法律依據(jù)也無事實依據(jù)，本院不予支持。
其三，在最終認定甲公司應承擔的違約責任上，實際損失是基礎(chǔ)，還應綜合其他因素。就本案而言，因房屋結(jié)構(gòu)、所處方位等具體情況不同，租金必然有所區(qū)別。原判將租金損失作為參照并無不妥。同時，根據(jù)查明的事實，現(xiàn)有證據(jù)也不能證明甲公司故意或者惡意違約不交房。由于鐘某、劉某與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》中約定的逾期交房違約金確實過高，原判以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，對違約金進行調(diào)整并無不當，本院予以維持。
綜上，鐘某、劉某的上訴理由均不成立。原判認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費的負擔方式按原判執(zhí)行；二審案件受理費416元，由上訴人鐘某、劉某負擔。
本判決為終審判決。