上訴人（原審原告）文某。
委托代理人秦蓉清，四川典章律師事務(wù)所律師。
委托代理人馮某。
被上訴人（原審被告）成都市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：四川省成都市青白江區(qū)。
法定代表人肖某，總經(jīng)理。
委托代理人岳明，四川原則律師事務(wù)所律師。
委托代理人郭某。
上訴人文某因與被上訴人成都市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服成都市青白江區(qū)人民法院（2011）青白民初字第943號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年4月6日立案受理后，依法組成合議庭于2012年4月10日在成都市青白江區(qū)人民法院第三審判法庭對(duì)本案公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，上訴人文某的委托代理人秦蓉清、馮某，被上訴人甲公司委托代理人岳某、郭某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，甲公司與成都某投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）于2009年3月合作開(kāi)發(fā)了某樓盤(pán)，該樓盤(pán)由重慶某建設(shè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙公司）承建。2010年3月，甲公司與文某簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定甲公司將其開(kāi)發(fā)的位于成都市青白江區(qū)某商住小區(qū)的房屋出售給文某，該房屋建筑面積為70.06平方米，用途為住宅，在合同第十條雙方約定：甲公司應(yīng)在2010年10月31日前將經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付給文某使用。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十二條約定：甲公司未按第十條約定的期限和條件將該商品房交付文某的，逾期在15日內(nèi)，甲公司按日計(jì)算向文某支付已交付房屋價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。逾期超過(guò)15日后，文某有權(quán)退房…….文某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十條約定的最后交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，甲公司按日計(jì)算向文某支付全部已付款萬(wàn)分之十違約金。合同簽訂后，文某依約支付了全部房?jī)r(jià)款218587元。由于甲公司未在合同約定的交房時(shí)間交付房屋，釀成糾紛。2010年12月10日，甲公司向文某作出承諾，表示將嚴(yán)格按合同第十二條逾期交房責(zé)任的約定承擔(dān)違約責(zé)任。四川某地產(chǎn)估價(jià)有限公司應(yīng)甲公司的委托，于2011年5月5日出具《報(bào)告書(shū)》載明，成都市青白江區(qū)某小區(qū)住宅租金為每月每平方米7元。2011年5月11日，甲公司刊登交房公告，于2011年5月13日向文某交付了房屋。
原審法院另查明，某工程項(xiàng)目完工后，丙公司要求甲公司、乙公司支付工程款，而甲公司認(rèn)為應(yīng)按三方于2009年3月3日簽訂的三方協(xié)議的約定，該項(xiàng)目工程施工建設(shè)階段所涉及到的所有款項(xiàng)由乙公司負(fù)責(zé)并按期支付給丙公司，丙公司不得以任何理由向甲公司索要工程款。三方發(fā)生糾紛后，乙公司于2011年2月就工程款支付問(wèn)題向成都市中級(jí)人民法院提起訴訟，后丙公司撤訴。事后，在成都市青白江區(qū)政府各部門(mén)的配合下，甲公司將房屋交付給文某。文某的一審訴訟請(qǐng)求是：1、判令甲公司支付自2010年11月1日至2010年11月15日逾期交房違約金1639元，判令甲公司支付自2010年11月16日至2011年4月10日逾期交房違約金31914元（其后發(fā)生的違約金計(jì)至實(shí)際交房時(shí)止）；2、本案訴訟費(fèi)由甲公司承擔(dān)。
原判認(rèn)定上述事實(shí)，有文某身份證復(fù)印件，收據(jù)，購(gòu)房合同，甲公司承諾按合同支付違約金的承諾書(shū)，法人授權(quán)委托書(shū)，房屋交付催告函，向青白江區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的致函，某住宅小區(qū)結(jié)算資料交接清單，竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，委托第三方對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)估的協(xié)議書(shū)，確認(rèn)書(shū)，建設(shè)工程造價(jià)鑒定咨詢報(bào)告書(shū)，文件送達(dá)回執(zhí)，竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，乙公司、丙公司、甲公司三方簽訂的協(xié)議書(shū)，乙公司出具的《情況說(shuō)明》，青白江區(qū)建設(shè)局出具的《情況說(shuō)明》，青白江區(qū)清欠辦出具的《情況說(shuō)明》，交房公告，四川某房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具的《報(bào)告書(shū)》，情況說(shuō)明，案件受理通知書(shū)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以佐證。
原審法院審理認(rèn)為，文某與甲公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反相關(guān)法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人對(duì)甲公司遲延交房達(dá)194天的事實(shí)無(wú)異議，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是應(yīng)否對(duì)甲公司承擔(dān)逾期交房的違約金進(jìn)行調(diào)整?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。該法賦予了人民法院對(duì)當(dāng)事人約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁判。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’。”違約金過(guò)高或者過(guò)低的衡量標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人的損失，違約金的數(shù)額與違約損失的數(shù)額應(yīng)當(dāng)大體一致，這是商品交換等價(jià)原則在法律上的反映，是合同正義的內(nèi)容之一。合同自由不是絕對(duì)的，合同自由需要合同正義來(lái)規(guī)制，過(guò)分的合同自由將會(huì)帶來(lái)不適當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。由于文某不能證明甲公司逾期交房給其造成了哪些具體損失，按常理理解，出賣(mài)人逾期交房給買(mǎi)受人造成的應(yīng)當(dāng)是房屋租金的損失。甲公司提交的四川某房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具的《報(bào)告書(shū)》，文某沒(méi)有相反證據(jù)予以反駁，原審法院予以采信。按《報(bào)告書(shū)》的租金價(jià)格，文某每月的房屋租金損失為：70.06平方米×7元=490.42元。由于文某與甲公司約定的違約金明顯高于買(mǎi)受人的實(shí)際損失，原審法院予以調(diào)整，故甲公司認(rèn)為合同約定違約金過(guò)分高于損失，要求減少違約金的請(qǐng)求，應(yīng)予以支持。根據(jù)本案的實(shí)際情況，原審法院酌情認(rèn)定茂文公司應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約金為3188元。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l之規(guī)定判決：由甲公司向文某支付自2010年11月1日至2011年5月13日逾期交房違約金3188元。以上給付義務(wù)限于判決生效之日起15日內(nèi)履行完畢。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)319元，由文鳳金承擔(dān)64元，茂文公司承擔(dān)255元。
宣判后，原審原告文某不服，向本院提起上訴，其主要上訴理由：1、原判認(rèn)定本案中逾期交房違約金按照租金計(jì)算錯(cuò)誤。違約金應(yīng)“以賠償性為主、補(bǔ)償性為輔”，雙方簽訂的合同是甲公司單方提供的事先擬定好并在購(gòu)房者中反復(fù)使用的格式合同，約定的違約金數(shù)額合理，由于甲公司使用不合格保溫材料和拖欠承包商工程款，導(dǎo)致逾期交房，屬于故意違約。2010年12月10日，甲公司向全體業(yè)主出具《承諾書(shū)》，除承認(rèn)其有違約行為外，還承諾將按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，但其在庭審中又提出違約金約定過(guò)高，要求削減，系惡意違約。2、原判采信甲公司單方委托四川某房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具的《報(bào)告書(shū)》，屬于程序違法，甲公司除提交《報(bào)告書(shū)》外，還提交了按每月每平方米10元向50余戶業(yè)主進(jìn)行賠償?shù)倪`約金賠償表，原判忽略該證據(jù)，堅(jiān)持采信每月每平方米7元租金標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)誤。甲公司在一審開(kāi)庭前向原審法院提交了對(duì)案涉房屋地段租金進(jìn)行鑒定的申請(qǐng)，表明甲公司也認(rèn)為僅憑《報(bào)告書(shū)》無(wú)法證明租金標(biāo)準(zhǔn)，文某要求暫緩鑒定，原審法院予以認(rèn)可并制作了筆錄，后原審法院對(duì)該鑒定申請(qǐng)未予審理就直接采用文某不予認(rèn)可的《報(bào)告書(shū)》作為判決依據(jù)，屬于嚴(yán)重的程序違法。甲公司的違約行為給文某、彭某造成的損失遠(yuǎn)非租金一項(xiàng)，違約金應(yīng)當(dāng)按照原合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、原審法院對(duì)于文某提供的甲公司主觀違約的證據(jù)在判決中沒(méi)有得到認(rèn)定和體現(xiàn)，對(duì)甲公司的證據(jù)偏采偏信，故意降低甲公司應(yīng)承擔(dān)的違約金。文某的訴訟請(qǐng)求有充分的事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，改判支持文某的全部訴訟請(qǐng)求，由甲公司承擔(dān)本案一審、二審的訴訟費(fèi)用。
被上訴人甲公司答辯稱(chēng)，1、違約金應(yīng)為補(bǔ)償性，雙方約定的違約金明顯過(guò)高，請(qǐng)求法院調(diào)低。2、逾期交房不是因?yàn)楸夭牧系膯?wèn)題，而是丙公司與施工單位因工程造價(jià)發(fā)生爭(zhēng)議，按協(xié)議約定工程款不應(yīng)由甲公司支付，造成了施工單位不交付已完工程，導(dǎo)致無(wú)法交房，最后在政府相關(guān)部門(mén)的干預(yù)下才交付工程。3、雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不是格式合同，而是示范性文本，《承諾書(shū)》是甲公司為了化解矛盾而出具的，有房管局、建設(shè)局出具的證明，且無(wú)論是合同還是《承諾書(shū)》都沒(méi)有剝奪甲公司要求降低違約金的權(quán)利。文某、彭某對(duì)家公司提供的《報(bào)告書(shū)》沒(méi)有相反證據(jù)予以反駁的情況下，一審法院采信報(bào)告書(shū)并無(wú)不妥。4、茂文公司在與其他業(yè)主調(diào)解協(xié)商時(shí)確定的違約金是每月每平方米8元，并補(bǔ)償2元，這僅能表明茂文公司解決問(wèn)題的積極態(tài)度，不是甲公司認(rèn)可租金按每月每平方米8元計(jì)算，調(diào)解協(xié)議具有相對(duì)性，與本案無(wú)關(guān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的規(guī)定，調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容不能作為對(duì)茂文公司不利的證據(jù)，調(diào)解的標(biāo)準(zhǔn)不能作為本案判決的標(biāo)準(zhǔn)。5、關(guān)于《司法鑒定申請(qǐng)書(shū)》，一審法院對(duì)此已經(jīng)做出答復(fù)。文某的上訴請(qǐng)求不成立，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
綜上，文某的上訴理由均不成立。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式按原判執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)319元，由上訴人文某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。