原告李某。
委托代理人吳某。
被告鄧某。
被告楊某。
兩被告共同委托代理人駱律師，四川典章律師事務(wù)所律師。
原告李某與被告鄧某、楊某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2011年11月28日立案受理后。依法由代理審判員康陽適用簡易程序于2011年12月21日、2012年3月16日公開開庭進行了審理。在第一次開庭審理中，原告李某及其委托代理人吳某，被告鄧某及被告鄧某、楊某的委托代理人駱某到庭參加了訴訟。第二次開庭審理中，原告李某的代理人吳某、被告鄧某、楊某的委托代理人駱律師到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某訴稱，原、被告于2009年5月27日簽訂房屋買賣合同，原告實際居住至今。被告于2009年5月27日收到購房款并出具收條一份，但被告卻以各種理由拒不履行過戶相關(guān)手續(xù)，為了維護原告的合法權(quán)益，原告請求判令李某與鄧某、楊某簽訂的房屋買賣合同有效；鄧某、楊某協(xié)助李某辦理過戶相關(guān)手續(xù)，并承擔(dān)本案訴訟費。
被告鄧某、楊某辯稱，1、房屋買賣合同的效力應(yīng)屬無效，二被告并不是本案訴爭房屋的所有人，本案訴爭房屋至今也沒進行產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋應(yīng)進行物權(quán)登記才可進行買賣，且相關(guān)法律禁止沒有取得產(chǎn)權(quán)證明的房屋買賣，故雙方簽訂的房屋買賣合同違反國家強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。2、原告要求兩被告協(xié)助原告辦理過戶相關(guān)手續(xù)，因房屋買賣合同無效且該房屋未實際辦理產(chǎn)權(quán)證，兩被告沒有條件協(xié)助原告辦理過戶相關(guān)手續(xù)。希望法院駁回原告的訴訟請求，并依照合同無效的相關(guān)規(guī)定確認《房屋買賣合同》的效力。
經(jīng)審理查明，2008年12月19日，楊某與錦江區(qū)柳江街道辦事處（以下簡稱“柳江街道辦”）簽訂一份《住房現(xiàn)房安置住房協(xié)議書》約定，柳江街道辦受成都市國土資源局錦江分局委托按相關(guān)政策規(guī)定對征地范圍內(nèi)的農(nóng)村正住村民進行住房安置。柳江街道辦以柳江新居一期的拆遷安置房對楊序富一戶進行安置。楊某一戶需進行住房安置的人數(shù)為2人（其中“農(nóng)業(yè)”人員2人為楊宇春、鄧學(xué)平），柳江街道辦安置鄧學(xué)平、楊宇春柳江新居一期1棟2單元13樓2號房屋，房屋建筑面積為86.35平方米（含樓梯間面積）。安置的住房建筑面積超出人均35平方米部分，共計16.35平方米，“農(nóng)業(yè)”人員按每平方米300元補差，合計4905元。協(xié)議簽訂后，鄧某、楊某實際取得上述安置房屋。
2009年5月27日，鄧某、楊某與李某在中介趙正英的見證下，簽訂一份《房屋買賣合同》達成以下協(xié)議：一、鄧某、楊某承諾將其于2008年12月19日與柳江街道辦簽訂的《拆遷房屋安置協(xié)議書》中位于成都市錦江區(qū)洗瓦堰路73號小區(qū)1棟2單元13樓2號房屋只向李某出售；二、該房為拆遷安置房，套型為套二，建筑面積為86.35平方米，樓層為13樓，總層數(shù)18樓，所有權(quán)人為楊某，共有人為鄧某；三、鄧某、楊某與李某共同約定該房屋的交易價格為290000元；四、鄧某、楊某在辦理此房屋所有權(quán)手續(xù)的過程中或辦理后，向李某承諾不會將此房屋另行賣給第三人，且李某對該房屋的現(xiàn)狀已充分了解；五、合同為鄧某、楊某與李某就房屋轉(zhuǎn)讓達成的房屋買賣合同，雖然鄧某、楊某還未取得產(chǎn)權(quán)證，但在取得正式房屋所有權(quán)證書后，雙方不再簽訂其它房屋買賣合同；六、該房屋的初始房屋所有權(quán)證由鄧學(xué)平、楊某負責(zé)辦理并承擔(dān)相關(guān)費用，鄧某、楊某取得產(chǎn)權(quán)證后三十個工作日內(nèi)無條件協(xié)助李某辦理過戶手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證后辦理過戶手續(xù)時李某承擔(dān)相關(guān)交易過戶中產(chǎn)生的一切費用；七、李某于2009年5月26日支付購房定金20000元，第二次于2009年5月27日支付購房款230000元，李某承諾在鄧某、楊某協(xié)助其到房地產(chǎn)交易中心將該房屋產(chǎn)權(quán)證交買賣過戶科受理后領(lǐng)取李某名下新產(chǎn)權(quán)證的當(dāng)日，李某將房屋的40000元尾款一次性付清給鄧某、楊某；八、鄧某、楊某領(lǐng)到該房屋的初始房屋所有權(quán)證后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶給李某時，無論該房屋漲跌，或此房屋面積增大，鄧某、楊某都不能以任何理由向李文新提出任何補償或要求，更不能提高轉(zhuǎn)讓價格；九、鄧某、楊某必須保證該房屋權(quán)屬無爭議，若發(fā)生與鄧某、楊某有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛等糾葛，由鄧某、楊某負責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任。當(dāng)日，楊某、鄧某與李某在成都市國力公證處辦理（2009）川國公證字第4002號《公證書》，公證的內(nèi)容是楊某、鄧某委托李某辦理并領(lǐng)取位于成都市錦江區(qū)洗瓦堰路73號1棟2單元13樓2號房屋的產(chǎn)權(quán)證、共有權(quán)證、及相關(guān)手續(xù)；辦理產(chǎn)權(quán)過戶、國有土地使用證過戶、領(lǐng)證的一切事宜；代理繳納或申請減免個人所得稅、營業(yè)稅及其他相關(guān)費用；如遇買方按揭購買，代為辦理按揭手續(xù)并代收首付款及按揭款等。同日，李某向鄧某、楊某支付了購房款250000元，鄧某、楊某收款后向李某出具《收條》載明，收到李某購買成都市錦江區(qū)洗瓦堰路73號1棟2單元13樓2號房屋購房款250000元。鄧某、楊某于當(dāng)日交付本案訴爭房屋，李某在該房屋居住至今。2009年5月31日，李某向趙正英支付了中介費3000元。該訟爭房屋至今尚未取得房屋所有權(quán)證。
另查明，鄧某、楊某系夫妻關(guān)系。鄧某、楊某所取得的安置房屋柳江新居一期1棟2單元13樓2號的地址現(xiàn)變更為錦江區(qū)洗瓦堰路73號1棟2單元13樓2號。
以上事實有李某提交的李某的身份證、鄧某身份證、楊某常住人口登記卡、《住房現(xiàn)房安置住房協(xié)議》、《房屋買賣合同》、鄧某、楊某出具的《收條》、中介趙正英出具的《收條》、成都市國力公證處辦理（2009）川國公證字第4002號《公證書》、鄧某與楊某的結(jié)婚證、成都市公安局錦江分局柳江派出所出具的《證明》等證據(jù)材料以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在案佐證。
本院認為，關(guān)于李某與鄧某、楊某簽訂的《房屋買賣合同》的效力。第一、位于成都市錦江區(qū)洗瓦堰路73號1棟2單元13樓2號房屋系鄧某、楊某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，通過住房現(xiàn)房安置取得，從鄧某、楊某向李某交付的《住房現(xiàn)房安置住房協(xié)議》內(nèi)容看，該協(xié)議確定將本案訴爭房屋安置給鄧某、楊某2人，鄧某、楊某對該房屋享有權(quán)利。且鄧某、楊某在與李文新簽訂的《房屋買賣合同》中承諾，該房屋權(quán)屬無爭議，若發(fā)生與鄧某、楊某有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛等糾葛，由鄧某、楊某負責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任。故鄧某、楊某關(guān)于二被告不是本案訟爭房屋的所有人的辯稱，不能成立。鄧某、楊某出售訟爭房屋時，雖未取得房屋權(quán)屬證書，但拆遷安置房的權(quán)屬及位置是明確的，在將來是可以取得產(chǎn)權(quán)的。而不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，并非買賣合同的生效要件，拆遷安置房在未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的時候，簽訂轉(zhuǎn)讓合同并不違反法律禁止性規(guī)定。故鄧某、楊某辯稱，房屋應(yīng)進行物權(quán)登記才可進行買賣，原、被告雙方簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)屬無效合同，本院不予支持。綜上，李某購買訟爭房屋并一直居住至今，為保護交易安全，應(yīng)確認李某與鄧學(xué)平、楊某簽訂的《房屋買賣合同》有效。
關(guān)于李某請求鄧某、楊某協(xié)助辦理訟爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。因李某已經(jīng)按照《房屋買賣合同》的約定履行了其購房的大部分付款義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百三十五條“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，鄧某、楊某在履行了交付房屋的義務(wù)之后，還負有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的義務(wù)，即協(xié)助買受人李文新辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。因此，李某請求鄧某、楊某協(xié)助其辦理訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條，《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定（法律條文全文附后），判決如下：
一、確認原告李某與被告鄧某、楊某簽訂的《房屋買賣合同》有效。
二、被告鄧某、楊某應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告李文新辦理位于成都市錦江區(qū)洗瓦堰路73號1棟2單元13樓2號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
本案案件受理費減半收取2825元，訴訟保全費1970元，合計4795元，由被告鄧學(xué)平、楊宇春負擔(dān)。
如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省成都市中級人民法院。